Những quy định về mật độ xây dựng Đà Nẵng 2025

Khi có kế hoạch xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng, bên cạnh việc quan tâm đến thiết kế, lựa chọn vật liệu và đảm bảo tiến độ thi công, bạn cũng cần chú ý đến các quy định về xây dựng, đặc biệt là mật độ xây dựng. Đây là quy định bắt buộc của thành phố nhằm đảm bảo sự cân bằng về kiến trúc, cảnh quan và môi trường sống. Để nắm rõ các quy định về mật độ xây dựng Đà Nẵng năm 2025 một cách chi tiết và chính xác, hãy cùng DanaHouse tìm hiểu qua nội dung bài viết dưới đây.

1. Mật độ xây dựng là gì?

Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ phần diện tích của lô đất được sử dụng để xây dựng công trình so với tổng diện tích của lô đất đó. Nói một cách đơn giản, đây là chỉ số thể hiện mức độ che phủ của công trình trên khu đất.

2. Phân loại mật độ xây dựng Đà Nẵng

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng được chia thành hai loại: Mật độ xây dựng thuầnMật độ xây dựng gộp.

Mật độ xây dựng là gì? Cách tính mật độ xây dựng chính xác

  • Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích đất bị chiếm bởi các công trình kiến trúc chính so với tổng diện tích lô đất, không bao gồm các công trình ngoài trời như bể bơi, bãi đỗ xe, nhà bảo vệ, khu thể thao, hệ thống thông gió của tầng hầm có mái che hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật khác.
  • Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích đất bị chiếm bởi các công trình kiến trúc chính trên toàn bộ diện tích khu đất, bao gồm cả sân, đường nội bộ, khu vực cây xanh, không gian mở và các phần đất không xây dựng công trình.

3. Mật độ xây dựng Đà Nẵng bao gồm những yếu tố nào?

  • Mật độ xây dựng tối đa: Đây là tỷ lệ tối đa diện tích công trình được xây dựng so với diện tích lô đất, thường được tính bằng phần trăm (%). Tỷ lệ này có thể khác nhau tùy vào vị trí, loại hình công trình và quy hoạch cụ thể của từng khu vực.
  • Khoảng lùi xây dựng: Là khoảng cách tối thiểu giữa công trình với ranh giới lô đất, đường giao thông hoặc các công trình lân cận, nhằm đảm bảo không gian thoáng và an toàn.
  • Chiều cao tầng: Quy định về số tầng tối đa được phép xây dựng, phụ thuộc vào vị trí lô đất và loại hình công trình để đảm bảo tính đồng bộ với kiến trúc khu vực.
  • Tỷ lệ diện tích đất dành cho cây xanh: Đây là yêu cầu về diện tích tối thiểu dành cho không gian cây xanh, sân vườn nhằm tạo cảnh quan xanh mát và cải thiện môi trường sống.
  • Hệ số sử dụng đất: Là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tất cả các tầng của công trình so với tổng diện tích lô đất, giúp kiểm soát mật độ sử dụng đất trong xây dựng.

4. Khi nào cần tính mật độ xây dựng Đà Nẵng?

Theo Điều 89, khoản 2, mục I của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, các công trình nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn hoặc nhà phố có dưới 7 tầng thuộc vùng đã được quy hoạch có thể xây dựng mà không cần tính mật độ xây dựng. Tuy nhiên, đối với những công trình nhà phố khác, việc tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng là bắt buộc.

5. Cách tính mật độ xây dựng mới nhất

Để tính đúng mật độ xây dựng, cần dựa theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng Việt Nam. Công thức tính mật độ xây dựng như sau:

Mật độ xây dựng =( Diện tích công trình xây dựng/Tổng diện tích khu đất ) × 100%

Ví dụ:

  • Giả sử diện tích công trình xây dựng là 120m², diện tích sân vườn là 30m², và tổng diện tích khu đất là 150m².
  • Khi đó, mật độ xây dựng sẽ được tính như sau:

           MĐXD=(120/150)×100=80%

  • Phần diện tích dành cho sân vườn chiếm:

           30/150×100=20%

Vì vậy, công trình này có mật độ xây dựng là 80%, phần còn lại 20% dành cho sân vườn.

6. Chi tiết quy định về mật độ xây dựng Đà Nẵng

Quy định về mật độ xây dựng tại Đà Nẵng được áp dụng khác nhau tùy theo từng loại công trình. Các công trình được chia thành 3 nhóm chính: nhà ở riêng lẻ, công trình công cộng (bao gồm trường học, bệnh viện,…), và nhóm công trình thương mại (như nhà chung cư, khách sạn, văn phòng công ty) với các quy định chi tiết như sau:

6.1. Đối với mật độ xây dựng thuần

Theo Điểm 2.6.3, khoản 2.6, Phần 2 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép hiện hành được quy định như sau:

Mật độ xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Dưới đây là bảng quy định mật độ xây dựng thuần tối đa cho lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà độc lập):

Diện tích lô đất (m²/căn nhà)≤ 90100200300500≥ 1.000
Mật độ xây dựng tối đa (%)1009070605040

Lưu ý: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ cần đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. Hệ số sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng của tất cả các tầng so với diện tích lô đất.

Mật độ xây dựng đối với lô đất xây dựng công trình dịch vụ công cộng

Đối với các công trình dịch vụ công cộng như trường học, cơ sở y tế, trung tâm văn hóa hay chợ, mật độ xây dựng thuần tối đa được quy định là 40%.

Mật độ xây dựng đối với lô đất xây dựng công trình thương mại và hỗn hợp

Đối với các công trình thương mại hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp như nhóm nhà chung cư, mật độ xây dựng tối đa được xác định dựa trên đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.

Lưu ý: Đối với các lô đất có công trình cao trên 46m, cần đảm bảo hệ số sử dụng đất không được vượt quá 3 lần.

Mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép đối với lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng được quy định chi tiết trong bảng dưới đây:

Lưu ý: Đối với lô đất có công trình cao trên 46m, hệ số sử dụng đất phải đảm bảo không vượt quá 13 lần, ngoại trừ các lô đất xây dựng công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc, cảnh quan hoặc điểm nhấn đô thị đã được quy hoạch với hệ số cao hơn.

6.2. Đối với mật độ xây dựng gộp

Theo Điểm 2.6.4, khoản 2.6, Phần 2 của Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gộp được quy định cụ thể cho từng trường hợp như sau:

7. Vì sao cần tuân thủ quy định về mật độ xây dựng Đà Nẵng?

  • Tránh vi phạm pháp luật: Xây dựng vượt quá mật độ cho phép là hành vi trái pháp luật, có thể dẫn đến các hình thức xử lý như phạt hành chính hoặc cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm.
  • Đảm bảo chất lượng cuộc sống: Tuân thủ đúng quy định về mật độ xây dựng giúp giữ gìn không gian sống thông thoáng, hạn chế tình trạng kẹt xe và ô nhiễm môi trường, từ đó nâng cao chất lượng sống cho cộng đồng.
  • Bảo vệ giá trị tài sản: Các công trình được xây dựng đúng quy chuẩn sẽ giữ được giá trị lâu dài, đồng thời dễ dàng giao dịch và chuyển nhượng trên thị trường.

Bài viết trên đây đã tổng hợp những thông tin về mật độ xây dựng Đà Nẵng. Mong rằng những thông tin dưới đây sẽ giúp quý khách hàng biết cách tính mật độ xây dựng và có thể tính mật độ xây dựng cho ngôi nhà của mình. Chúc bạn sẽ xây được một ngôi nhà ưng ý.